香港住宅租金回報與持有成本：現金流怎樣測算
香港住宅租金回報與持有成本：現金流怎樣測算
買樓收租不能只看月租。真正影響回報的是空置期、管理費、差餉及地租、維修、按揭供款、稅費和未來大廈維修。租金看起來穩定，現金流也可能很薄；樓價看起來有折讓，持有成本也可能吃掉回報。
先算兩個回報率
| 指標 | 公式 | 用途 |
|---|---|---|
| 毛租金回報率 | 全年租金 ÷ 買入價 | 快速比較不同單位，但未扣成本。 |
| 淨租金回報率 | （全年租金－空置－管理費－維修等）÷ 買入價 | 更接近持有收益，但仍未完全反映稅務、按揭本金和資本開支。 |
RVD property market statistics 提供私人住宅租金、價格和市場收益率等數據系列，可用來了解市場參考；但具體單位仍要按真實租約、管理費和樓況重算。
教學算例：一套 600 萬港元單位
以下只是計算示例，不代表任何屋苑當前價格、租金或銀行報價。
| 項目 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 買入價 | 6,000,000 港元 | 不含印花稅、律師費和代理費。 |
| 月租 | 18,000 港元 | 全年滿租為 216,000 港元。 |
| 空置預留 | 18,000 港元 | 假設一年空置一個月。 |
| 管理費、差餉、維修預留 | 36,000 港元 | 按每月 3,000 港元作教學假設。 |
| 稅前淨租金收入 | 162,000 港元 | 216,000－18,000－36,000；已扣空置和部分營運成本，未扣物業稅、印花稅、代理費、裝修和大型維修。 |
| 每月稅前淨租金 | 13,500 港元 | 162,000 ÷ 12。 |
| 毛回報率 | 3.6% | 216,000 ÷ 6,000,000。 |
| 淨回報率 | 2.7% | 162,000 ÷ 6,000,000。 |
加入按揭後的每月現金流
若貸款為 420 萬港元，以年利率 3.8%、25 年、等額本息作教學假設，月利率為 0.038 ÷ 12，期數為 300。月供公式為：貸款本金 × 月利率 × (1＋月利率)期數 ÷ [(1＋月利率)期數－1]。代入後每月供款約 21,708 港元。
上面的每月稅前淨租金為 13,500 港元，扣除每月供款約 21,708 港元後，稅前每月現金流約為 -8,208 港元。這個結果已把一個月空置和部分營運成本攤入租金端，但仍未扣物業稅、可能的代理續租費、裝修折舊和大型維修；如果空置延長或利率更高，現金流會更弱。
持有前要查的材料
- 現有租約、租客按金、租期和退租條款。
- 管理費、差餉、地租及過去維修通知。
- 大廈維修基金、法團會議記錄和是否有大型工程。
- 同屋苑近月租盤成交和空置時間。
- 按揭還款表、壓力測試和現金儲備。
閱讀租金背景時，可把 四方新聞網 這類市場報道作為情緒參考；核對買賣價格和持有壓力時，也可對照 四方新聞網 這類市場報道。它們都不能替代現金流表。
只要把空置、維修和按揭供款放進去，很多看似高回報的單位會變得普通。投資決定應先能承受負現金流，再談長期升值可能。